L’immobilier, un pilier du patrimoine

L’immobilier est l’un des piliers majeurs nécessaires à la constitution d’un patrimoine équilibré.

La diversification d’un patrimoine, et de ce fait sa sécurisation, nécessite la constitution de 3 piliers :

  • Monétaire, relatif à l’épargne constituée telle que le Livret A ;
  • Financier, correspondant à tous les investissements sur des instruments semblables aux actions, obligations…, tels que le contrat d’assurance-vie ;
  • Immobilier, constitué en premier lieu de la résidence principale, puis de l’immobilier locatif de rapport.

L’immobilier, le placement préféré des Français

L’investissement immobilier conserve la faveur des Français en 2016 et affiche même une confortable marge d’avance sur d’autres placements traditionnels comme le livret A et les fonds en euros d’assurance-vie. Ce succès s’explique en grande partie par des conditions d’emprunt historiquement favorables, de nombreux dispositifs de défiscalisation et bien sûr par le lien affectif qui unit les épargnants à leur patrimoine immobilier.

L’immobilier, la solution à vos objectifs

L’investissement immobilier n’est pas uniforme et s’adapte à une grande variété de stratégies patrimoniales. Ce placement convient aux personnes souhaitant acquérir leur résidence principale ou secondaire en tant que bien d’usage, pour ne plus être dépendants du marché de la location. D’autres visent la perception de revenus locatifs pour compléter leur salaire ou leur pension de retraite en investissant dans l’immobilier de rapport résidentiel (logements privés, résidences étudiantes ou seniors…) ou non résidentiel (commerces, bureaux…).

Le taux de rentabilité d’un bien locatif soigneusement sélectionné, rénové et géré peut atteindre 6 à 10% net dans la plupart des régions françaises, soit un rendement bien supérieur à d’autres placements comme le livret A ou l’assurance-vie.

Ainsi vous bénéficiez de revenus complémentaires sur le long terme, vous permettant de préparer ou de compléter votre retraite.

L’immobilier, des taux toujours plus bas

Depuis plus d’un an, les taux d’emprunt immobilier sont extrêmement faibles. Cette faiblesse actuelle des taux d’intérêt incite, à raison, un nombre croissant de particuliers à accéder à la propriété. A la fin août 2016, le taux moyen accordé aux bons profils d’emprunteurs atteignait à peine 1,40% sur quinze ans, 1,75% sur vingt ans et 2% sur vingt-cinq ans. Les années 2014 et 2015, par ailleurs, ont été marquées par un tassement des prix au niveau national, voire par une diminution franche dans certaines zones allant jusqu’à -10%.

Dans le cadre d’un nouvel investissement locatif, le second avantage concernant les intérêts d’emprunt est la possibilité de les déduire de vos revenus fonciers au même titre que d’autres charges.

L’immobilier, la fiscalité

L’immobilier est imposé à chaque étape de la « vie » d’un investissement. Cependant, il existe des conditions particulières et privilégiées permettant de bénéficier d’une fiscalité moindre et adaptée à chacune des situations.

L’acquisition

A l’acquisition d’un bien immobilier, la TVA peut être due par l’acquéreur sous certaines conditions ainsi que des droits d’enregistrement qui vont pouvoir être réduits selon que l’acquéreur s’engage à revendre ou à construire.

La possession

Pendant toute la durée de possession du bien immobilier, deux taxes sont dues annuellement : la taxe foncière et la taxe d’habitation. La seconde est mise à la charge du locataire lorsque l’immeuble est loué.

La location

Les loyers perçus de la location d’un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers :

Régime réel (sur option) Régime micro-foncier (de droit)
Déduction des charges réelles dont les intérêts d’emprunt

Abattement pour charges de 30% (intérêts d’emprunt non déductibles)

Conditions :

-        Recettes locatives inférieures à 15 000 €

-        Autre bien détenu en direct et donné en location nue

La vente

Les plus-values générées par un bien immobilier sont imposables lors de sa vente (sauf résidence principale).
Les plus-values sont déterminées en prenant en compte les frais d’acquisition, (ou montant forfaitaire de 7,5%), les dépenses de travaux (montant réel ou forfait de 15% du prix d’achat pour les biens détenus depuis plus de 5 ans) et d’autres charges, frais et indemnités.

La plus-value ainsi calculée est ensuite diminuée d’un abattement pour durée de détention, différent pour le calcul de l’assiette de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Durée de détention Abattement par année de détention
Impôt sur le revenu (%/an) Prélèvements sociaux (%/an)
Moins de 6 ans 0% 0%
De la 6e à la 21e année 6% 1,65%
22e année 4% 1,60%
Au-delà de la 22e année Exonération 9%
Au-delà de la 30e année Exonération Exonération

Après abattement, le taux d’imposition est de 19%. Une taxe supplémentaire est appliquée lorsque la plus-value imposable est supérieure à 50 000 €.

L’impôt de solidarité sur la fortune

Les biens immobiliers sont compris dans l’assiette de calcul de l’ISF. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%.

En cas d’emprunt, le capital restant dû diminue l’assiette de calcul de l’ISF en proportion de la prise en compte du bien afférant à l’emprunt.

L’immobilier, des dispositifs incitatifs

Le parc immobilier français est déficitaire. Seuls 200 000 logements sont construits chaque année pour un besoin estimé à 500 000 logements par an.

Dans le but de développer ce parc immobilier et combler le déficit, l’Etat prend régulièrement des mesures fiscales visant à inciter à l’acquisition de logements neufs.

Le dispositif Pinel

Différents dispositifs fiscaux se sont succédé, offrant des caractéristiques spécifiques à chaque investissement. Le dispositif actuel est celui de la Loi Pinel applicable aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015.

L’acquisition dans le cadre de cette loi et le respect de certaines conditions permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% à 21% du montant investi répartie sur 6 à 12 ans et de revenus complémentaires issus de la location nue d’un logement neuf.

Le statut de loueur meublé non professionnel

D’autres statuts permettent de réduire l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu. C’est le cas notamment du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel). L’option pour ce statut soumet les revenus à l’imposition de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, un abattement pour charges de 50% est applicable, par conséquent, la moitié seulement des recettes locatives sont imposables.

En outre, ce régime permet de bénéficier, dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du prix de revient dans la limite de 300 000 €, excluant toutefois la possibilité d’amortir le bien.

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