Nous vous proposons le cas pratique ci-dessous pour illustrer le fonctionnement du statut de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP).

Données

Monsieur Bonpied, 50 ans, est podologue à Caen. Il envisage de partir à la retraite à 65 ans et pratiquer enfin sa passion à temps plein : la randonnée.

Afin de préparer sereinement sa retraite, il souhaite profiter des taux d’emprunt et d’assurance pendant sa vie active et faire fructifier son patrimoine.

Il peut épargner 450 € par mois. Il dispose également d’une épargne de 150 000 €.

Très occupé, il a toutefois pris le temps de rencontrer son conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier lui a proposé une solution adaptée à la préparation de sa retraite : l’acquisition dans le cadre de la location meublée non professionnelle d’un studio en résidence étudiante.

Quels-en sont les atouts ?

  • Délégation de gestion : gain de temps et sérénité
  • Loyers fixés à la signature : pas de vacance locative
  • Revenus défiscalisés grâce à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier
  • Acquisition neuve et garantie décennale
  • Récupération de TVA

A quoi faut-il prêter attention ?

  • L’emplacement : écoles/universités, transports, commodités
  • L’exploitant
  • Le constructeur

Deux solutions s’offrent à lui :

  • Acquérir un bien d’une valeur de 150 000 € par emprunt ;
  • Acquérir un bien d’une valeur de 300 000 € grâce à son épargne et un emprunt.

Voici les deux solutions chiffrées

Grâce à l’emprunt et à l’amortissement de l’immobilier et du mobilier, les revenus sont défiscalisés sur 17 ans au moins :

Investissement global de 300 000 € dont 150 000 € par emprunt**
  Recettes Intérêts d'emprunt Amortissement Base imposable Impôt et PS* Effort de trésorerie mensuel
2017 11 700 € 2 042 € 11 450 € - € - € 51 €
2018 11 735 € 1 916 € 11 450 € - € - € 54 €
2019 11 770 € 1 785 € 11 450 € - € - € 56 €
2020 11 806 € 1 654 € 11 450 € - € - € 59 €
2021 11 841 € 1 521 € 11 450 € - € - € 62 €
2022 11 877 € 1 386 € 11 450 € - € - € 65 €
2023 11 912 € 1 249 € 11 450 € - € - € 68 €
2024 11 948 € 1 111 € 11 450 € - € - € 71 €
2025 11 984 € 970 € 11 450 € - € - € 74 €
2026 12 020 € 828 € 11 450 € - € - € 77 €
2027 12 056 € 683 € 10 350 € - € - € 80 €
2028 12 092 € 536 € 10 350 € - € - € 83 €
2029 12 128 € 387 € 10 350 € - € - € 86 €
2030 12 165 € 237 € 10 350 € - € - € 89 €
2031 12 201 € 84 € 10 350 € - € - € 92 €
2032 12 238 € - € 10 350 € - € - € 1 020 €
2033 12 274 € - € 10 350 € - € - € 1 023 €
*Prélèvements sociaux          
TRI net 5,35%          
Montant restant à déduire des revenus sur les années suivantes 124 050 €  

Simulations à titre d’exemple. Paramètres différents selon l’exploitant, la durée d’amortissement et la TMI de l’investisseur. Revalorisation des loyers à 0,3% par an.

Investissement global de 150 000 € par emprunt**
  Recettes Intérêts d'emprunt Amortissement Base imposable Impôt et PS* Effort de trésorerie mensuel
2017 5 850 € 2 042 € 3 820 € - € - € -437 €
2018 5 868 € 1 916 € 3 820 € - € - € -435 €
2019 5 885 € 1 785 € 3 820 € - € - € -434 €
2020 5 903 € 1 654 € 3 820 € - € - € -432 €
2021 5 921 € 1 521 € 3 820 € - € - € -431 €
2022 5 938 € 1 386 € 3 820 € - € - € -430 €
2023 5 956 € 1 249 € 3 820 € - € - € -428 €
2024 5 974 € 1 111 € 3 820 € - € - € -427 €
2025 5 992 € 970 € 3 820 € - € - € -425 €
2026 6 010 € 828 € 3 820 € - € - € -424 €
2027 6 028 € 683 € 3 450 € - € - € -422 €
2028 6 046 € 536 € 3 450 € - € - € -421 €
2029 6 064 € 387 € 3 450 € - € - € -419 €
2030 6 082 € 237 € 3 450 € - € - € -418 €
2031 6 101 € 84 € 3 450 € - € - € -416 €
2032 6 119 € - € 3 450 € - € - € 510 €
2033 6 137 € - € 3 450 € - € - € 511 €
*Prélèvements sociaux          
TRI net 7,99%          
Montant restant à déduire des revenus sur les années suivantes 70 016 €  

Simulations à titre d’exemple. Paramètres différents selon l’exploitant, la durée d’amortissement et la TMI de l’investisseur. Revalorisation des loyers à 0,3% par an.

Conclusion

Monsieur Bonpied utilise sa pleine capacité d’emprunt pendant sa vie active, dynamisant ainsi la rentabilité de son projet immobilier.

Monsieur Bonpied n’aura plus d’emprunt lorsqu’il sera à la retraite et bénéficiera de revenus nets, immédiats et défiscalisés. Ces revenus complémentaires viendront combler la différence entre ses revenus de la vie active et ses pensions de retraite (différence non négligeable, notamment pour les professions libérales).

Il s’assure ainsi une retraite sereine et un patrimoine locatif net.

Monsieur Bonpied n’a plus qu’à sauter le pas !

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